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7月20日，建業(yè)新生活（9983.HK）最新收盤價9.93港元，較昨日收盤上漲0.4%，較7月6日最低點8.21港元上漲約21%。鑒于在管面積增速提升、業(yè)務(wù)多元化、區(qū)域領(lǐng)先地位等多方面因素，多家機構(gòu)近日紛紛上調(diào)其目標價。

工銀國際在最新研究報告中指出，公司區(qū)域定位和領(lǐng)先地位、與建業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)性和互補性、提供全方位的服務(wù)和產(chǎn)品、"物業(yè)管理+商業(yè)資產(chǎn)管理和咨詢服務(wù)"雙管齊下的戰(zhàn)略構(gòu)成其主要競爭力。

第三方推動在管面積迅速增加

賽普咨詢研究員認為，物業(yè)板塊之所以能夠?qū)崿F(xiàn)高估值，從行業(yè)屬性看，物業(yè)行業(yè)不持有物業(yè)，為輕資產(chǎn)運營，收入可期，現(xiàn)金流穩(wěn)定，呈現(xiàn)了強大的抗周期特性；從行業(yè)發(fā)展看，物業(yè)行業(yè)正處于高速成長期，從住宅延展到商業(yè)寫字樓、公建、醫(yī)院、學校等多業(yè)態(tài)賽道，以及開發(fā)商（大業(yè)主）、社區(qū)居民（小業(yè)主）等增值服務(wù)賽道。

建業(yè)新生活具有進一步發(fā)展空間的區(qū)域優(yōu)勢，依托中國開發(fā)商50強、在河南省(占11%的市場份額)及華中六省排名第一的建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）,不論按照在管面積還是收入規(guī)模，建業(yè)新生活是中部地區(qū)最大的物業(yè)管理服務(wù)提供商，經(jīng)營主業(yè)內(nèi)容包括物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，能夠滿足客戶在餐飲、購物、居住、交通、休閑等多方面的需求。星展銀行表示，公司作為河南省知名的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)服務(wù)商，有足夠的增長潛力以及效益提升空間，估值極具吸引力，給予"買入"評級，目標價10.4港元。

收入結(jié)構(gòu)顯示，建業(yè)新生活收入最大的來源是物業(yè)管理及增值服務(wù)收入，占比達到76.44%。從2017年4.2億元增長至2019年13.4億元，最主要的增長動力來自于在管面積的增加?？硕鹱C券表示，公司2019年業(yè)績亮眼，具有較大的管理面積與增速。首次覆蓋給予"強烈推薦"評級，目標價10.85港元。

在管面積從2017年的2040萬平方米增加到2018年的2570萬平方米，同比增長26%；而2019年則同比增長122%達到5700萬平方米，增長的速度遠遠高于此前。

為什么建業(yè)新生活的在管面積增速如此矚目？農(nóng)銀國際的研報中指出，該公司在管面積的快速增長是由于關(guān)連公司建業(yè)地產(chǎn)以及獨立第三方的共同驅(qū)動導(dǎo)致，而且特別是第三方在管面積的增加更是為其打開了快速增長的"上升通道"。

農(nóng)銀國際認為，憑借在河南的良好品牌，建業(yè)新生活第三方在管面積在2017-2019年以208%的復(fù)合年增長率快速增長，截至2019年12月31日，達到1770萬平方米。受來自建業(yè)地產(chǎn)和第三方開發(fā)商新項目流入的驅(qū)動，農(nóng)銀國際預(yù)計，2020年在管面積將同比增長27%達到7200萬平方米；2021年將同比增長47%達到1.06億平方米。

多元化收入模式賦能客戶服務(wù)力

與其他物業(yè)企業(yè)不同，建業(yè)新生活在生活服務(wù)和商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)的收入占比較高，2019年生活服務(wù)收入占比17.59%，商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)收入占比5.97%，也證明其能夠提供全方位的服務(wù)和產(chǎn)品，以"物業(yè)管理+商業(yè)資產(chǎn)管理和咨詢服務(wù)"的戰(zhàn)略構(gòu)成其主要競爭力。

建業(yè)新生活的多樣化生活服務(wù)包括：通過打造"建業(yè)+"平臺提供產(chǎn)品銷售和社區(qū)服務(wù)；提供旅游服務(wù)；建業(yè)大食堂的管理服務(wù)。這些服務(wù)對所有消費者開放，而不僅僅是建業(yè)新生活所管理社區(qū)的業(yè)主。此外，公司還從事酒店管理、商業(yè)物業(yè)管理和文化旅游綜合管理體業(yè)務(wù)。農(nóng)銀國際認為，該公司從單一物業(yè)管理收費模式上升到多元化業(yè)務(wù)收入模式，能夠有效地擴大收入來源，能夠克服收入結(jié)構(gòu)單一帶來的風險。

同時工銀國際也指出，通過提供全方位的服務(wù)和產(chǎn)品，使其能夠接觸到更多的潛在客戶提供定制化產(chǎn)品。既可通過創(chuàng)造一個生態(tài)系統(tǒng)帶來額外的價值客戶，也有助于使其收入來源多樣化，獲得優(yōu)于同行的交叉銷售能力，進而提高其盈利能力。特別是"物業(yè)管理+商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)"戰(zhàn)略，不僅帶來了相互的互補效應(yīng)，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了新的業(yè)務(wù)增長動力。

背靠大樹好乘涼

和大部分房企旗下物管平臺類似，建業(yè)新生活起初項目主要來自于建業(yè)地產(chǎn)，前身為河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司，成立于1994年，主營業(yè)務(wù)為兄弟公司建業(yè)地產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)。母公司新增的獨立開發(fā)項目面積都會轉(zhuǎn)入本集團內(nèi)的物業(yè)公司，因為能否有一個快速增長的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為業(yè)績支撐，直接影響到物業(yè)管理公司的發(fā)展前景。

關(guān)于其背后的兄弟公司，自成立以來，建業(yè)地產(chǎn)深耕于河南市場已有28年，堅守"讓河南人民都住上好房子"的企業(yè)理想與使命。于2019年，建業(yè)集團已進入河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋，實現(xiàn)1000億的銷售額，創(chuàng)在單個省份銷售額破千億的紀錄。

5月15日，建業(yè)新生活在香港交易所主板上市，次日盤中放量上揚，收盤價達到10.50港元，市值126億港元超越了建業(yè)地產(chǎn)108.58億港元市值。

工銀國際稱，建業(yè)新生活與建業(yè)地產(chǎn)的緊密合作關(guān)系，使其不斷得到建業(yè)地產(chǎn)及其合作伙伴的支持，為其未來的持續(xù)發(fā)展和成長奠定了堅實的基礎(chǔ)。

看好未來并購機會

實際上，這次上市不僅讓建業(yè)新生活獲得了充裕的資金，而且也為其未來收并購打下了基礎(chǔ)。2019年底新生活凈現(xiàn)金5.85億元，2020年5月上市共募集資金23.6億港元，農(nóng)銀國際預(yù)計該公司每年將投入5-8億元用于收并購。摩根大通將建業(yè)新生活作為行業(yè)首選，該行認為，建業(yè)新生活將通過第三方收購積極擴張，其2019年的第三方投標成功率高達88%。首次覆蓋并予其"增持"評級，目標價13港元。

通過收并購，建業(yè)新生活將以更快的速度擴張物業(yè)管理在管面積，同時也有利于進一步支持社區(qū)商業(yè)、電商平臺等增長服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)模式。

目前物業(yè)管理行業(yè)仍是一個高度分散的行業(yè)，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年末全國物業(yè)管理企業(yè)仍超過20萬家，各地物業(yè)服務(wù)水平參差不齊。盡管物業(yè)管理企業(yè)近年來數(shù)量仍有增加，但物業(yè)管理服務(wù)市場隨著政策、市場競爭及信息技術(shù)的變化，物業(yè)管理行業(yè)的集中度仍逐年提升，市場份額不斷向優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)集中，百強物業(yè)管理公司市場份額快速提升。2014—2018年，百強企業(yè)的全國市場份額從22.6%上升至39.7%，

在這個過程中，必然伴隨著龍頭物管企業(yè)的收并購動作。中指研究院指出，收并購是物業(yè)企業(yè)在短時間達到擴張版圖的最佳途徑。隨著上市物管企業(yè)下半年繼續(xù)增多，龍頭企業(yè)間的競爭將逐漸轉(zhuǎn)移到對市場格局的重塑主導(dǎo)能力上，能否以更快的速度吞并"小魚"，將決定其最終的行業(yè)地位。因此預(yù)計那些資金充足、對自身發(fā)展定位明確的企業(yè)將在并購市場有更多機會。