文章來源：https://m.gelonghui.com/news/422267

9月下旬，筆者受邀參加建業(yè)新生活于鄭州舉辦的上市后首次投資人反向路演活動(dòng)，作為國內(nèi)為數(shù)不多的深耕單一區(qū)域的物業(yè)企業(yè)，此公司具有區(qū)別于同行的不少優(yōu)勢(shì)及亮點(diǎn)，于是筆者把參與活動(dòng)的所見所聞?wù)沓烧{(diào)研記錄，以供感興趣的投資者參考。

一、投資者座談會(huì)

調(diào)研第一天上午，建業(yè)新生活舉辦了投資者座談會(huì)，會(huì)上建業(yè)新生活控股股東胡葆森首先向與會(huì)者講述了建業(yè)新生活的發(fā)展歷程及發(fā)展初心。

據(jù)悉，建業(yè)新生活成立于2016年4月，為河南建業(yè)集團(tuán)下屬公司，公司最早可追溯到1994年，彼時(shí)胡總將香港先進(jìn)的物業(yè)管理模式帶入內(nèi)地，打造了河南第一家規(guī)范化的物業(yè)公司，公司還在1998年通過ISO國際質(zhì)量認(rèn)證，由此其也成為國內(nèi)較早采取規(guī)范化、專業(yè)化模式發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。而打造物業(yè)管理的初衷也正是胡總提前感知到了物業(yè)管理對(duì)樓盤的重要性，因此建業(yè)新生活的出身基因就離不開專業(yè)化和規(guī)范化。

在發(fā)展早期，與大多數(shù)房企旗下物管平臺(tái)類似，建業(yè)新生活的項(xiàng)目主要來源于兄弟公司建業(yè)地產(chǎn)，該地產(chǎn)公司在河南深耕28年，2019年銷售額突破千億，創(chuàng)下單個(gè)省份銷售破千億的記錄。借助地產(chǎn)公司的支持，建業(yè)新生活在物管領(lǐng)域也贏得了快速增長的機(jī)會(huì)，隨著在行業(yè)地位以及口碑不斷提升，公司的成長性進(jìn)一步得到激發(fā)，并逐步開始擺脫對(duì)兄弟公司的依賴，在第三方外拓能力上不斷表現(xiàn)。

近年來，建業(yè)新生活保持高增長態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示公司在管面積從2017年2036萬平方米增加到2019年5698萬平方米，年復(fù)合增長率高達(dá)67.3%。而公司第三方外拓項(xiàng)目合約面積則從2017年末的560萬平方米增長至2019年末的4520萬平方米。外拓能力不斷增強(qiáng)，來自建業(yè)地產(chǎn)在管面積占比從2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。

截止今年上半年，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南省全省18個(gè)地級(jí)市（以及104個(gè)縣級(jí)城市中的94個(gè)縣級(jí)城市）及海南省海口市、新疆庫爾勒市，公司服務(wù)341項(xiàng)物業(yè)，超120百萬名業(yè)主及住戶，公司在管建筑面積達(dá)7013萬平方米。

盡管公司仍然涉及到了少部分河南省外的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，但整體來看，建業(yè)新生活重點(diǎn)圍繞的仍然還是河南這個(gè)1.09億人的大市場。在此次座談會(huì)上胡葆森強(qiáng)調(diào)了建業(yè)新生活的三大特色，即1、具有鮮明的核心價(jià)值觀；2、形成了多元的不斷升級(jí)的服務(wù)業(yè)態(tài)；3、具有獨(dú)有的大服務(wù)體系。

首先從核心價(jià)值觀來看，整個(gè)建業(yè)集團(tuán)的發(fā)展信心以及初心就是 "根植中原、造福百姓"，其不斷圍繞河南省域布局，打造專業(yè)化、規(guī)范化的產(chǎn)品與服務(wù)，構(gòu)建了一個(gè)涵蓋住宅、教育、足球等方方面面的龐大商業(yè)生態(tài)，鏈接到了眾多的客群資源。而伴隨城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，建業(yè)還將進(jìn)一步戰(zhàn)略下沉，以陣地戰(zhàn)的姿態(tài)迎接"外部競爭者"，在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)鞏固核心優(yōu)勢(shì)。建業(yè)新生活作為建業(yè)集團(tuán)深耕河南的關(guān)鍵一環(huán)，也將發(fā)揮著極其重要的作用。

其次，從多元的不斷升級(jí)的服務(wù)業(yè)態(tài)來看，胡總認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)從傳統(tǒng)的保安保潔、綠化維修進(jìn)入到2.0時(shí)代，圍繞這一新趨勢(shì)，建業(yè)新生活積極布局多元業(yè)態(tài)，打造多維度的增值服務(wù)，不斷推動(dòng)服務(wù)創(chuàng)新。一方面借助科技手段實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)，另一方面創(chuàng)新服務(wù)模式，打造君臨會(huì)等自組織，構(gòu)造獨(dú)具特色與優(yōu)勢(shì)的管理服務(wù)體驗(yàn)。

最后再從大服務(wù)體系來看，建業(yè)積極推動(dòng)下沉，不斷創(chuàng)新增值服務(wù)，同時(shí)還積極參與資產(chǎn)運(yùn)營，在文旅資產(chǎn)、酒店、商業(yè)、田園綜合體等領(lǐng)域均有布局，公司打造了一個(gè)龐大的可支撐千萬級(jí)客戶的服務(wù)體系。而憑借此，公司也在河南當(dāng)?shù)鼐奂她嫶蟮目腿嘿Y源，而這些用戶所涉及生活的方方面面都有機(jī)會(huì)納入到建業(yè)的大服務(wù)體系之中，以此其也形成了在行業(yè)中獨(dú)具特色的競爭力

對(duì)此，胡葆森還特別指明公司具有的高凈值、高頻次、高粘性的客戶群體有力的支持了公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。"建業(yè)+"平臺(tái)用戶數(shù)據(jù)表現(xiàn)進(jìn)一步驗(yàn)證了這一點(diǎn)，截止2020年上半年，"建業(yè)+"平臺(tái)用戶數(shù)達(dá)到280.6萬人，同比增長58%，月活用戶數(shù)達(dá)到72.9萬人；復(fù)購率達(dá)49%，同比增長3.3%；GMV達(dá)3億，同比增長73%。

隨后，在交流會(huì)上，建業(yè)新生活董事長王俊則重點(diǎn)圍繞公司的競爭優(yōu)勢(shì)展開講解，其表示，一方面，建業(yè)新生活在河南布局深入，項(xiàng)目密度大，容易形成協(xié)同，有助于降低企業(yè)經(jīng)營成本。為此其還特別提到，建業(yè)基于高密度的布局打造的共享服務(wù)中心，其可以相應(yīng)的省去每個(gè)物業(yè)小區(qū)都要配備的基礎(chǔ)水電工人等費(fèi)用，而是透過中心化的調(diào)度，既保障快速響應(yīng)業(yè)主需求，同時(shí)也極大的優(yōu)化企業(yè)的服務(wù)效益。此外憑借龐大的客群優(yōu)勢(shì)，在增值服務(wù)等領(lǐng)域還將進(jìn)一步激發(fā)協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。

另一方面，王俊還提到建業(yè)新生活的重要競爭力還在于，公司綜合性的生活服務(wù)平臺(tái)——"建業(yè)+"，該平臺(tái)發(fā)展迅猛，注冊(cè)用戶近300萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出小區(qū)人口范疇，其有效將用戶、物業(yè)平臺(tái)、第三方資源聚集在一起，未來潛力十分可觀。

二、實(shí)地調(diào)研

在座談會(huì)之后，調(diào)研團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步參觀了公司相關(guān)業(yè)務(wù)板塊項(xiàng)目的情況。

首先來到的是建業(yè)天筑小區(qū)，其作為建業(yè)最高端項(xiàng)目之一，在鄭州房地產(chǎn)市場具有標(biāo)桿效應(yīng)。在物業(yè)方面，令筆者感慨的是，這一小區(qū)物業(yè)費(fèi)超過了每平每月6塊錢的標(biāo)準(zhǔn)，可以說有力的體現(xiàn)了建業(yè)新生活在當(dāng)?shù)馗叨硕ㄎ凰疁?zhǔn)及溢價(jià)能力。

在建業(yè)橙園項(xiàng)目，我們則看到了建業(yè)綠色基地提供的花卉水果、"建業(yè)+"服務(wù)中心、建業(yè)酒店管理提供的案場服務(wù)及智慧餐廳等等，展現(xiàn)了建業(yè)大服務(wù)體系的"滲透"能力。

而在建業(yè)九如府片區(qū)，我們還發(fā)現(xiàn)，公司成功外拓了對(duì)面小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，半徑3km內(nèi)覆蓋多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)一步驗(yàn)證了公司在河南當(dāng)?shù)剌^高的項(xiàng)目密度，同時(shí)也側(cè)面反映了公司良好的市場口碑。據(jù)悉在河南當(dāng)?shù)?，建業(yè)新生活的外拓能力極強(qiáng)，合作方也非常愿意為引進(jìn)公司的服務(wù)支付品牌費(fèi)，在物業(yè)行業(yè)競爭日益激烈的當(dāng)下這種現(xiàn)象其實(shí)并不常見，這也極大的體現(xiàn)了建業(yè)新生活高品質(zhì)的服務(wù)所獲得的市場溢價(jià)。

另外，我們相繼參觀了公司的酒店管理項(xiàng)目天筑公寓及鄢陵花滿地這一建業(yè)自營酒店品牌，這些項(xiàng)目也均由建業(yè)新生活進(jìn)行運(yùn)營管理。

據(jù)了解，建業(yè)天筑公寓其地處精英階層集中的高鐵商務(wù)核心區(qū)，共有302套公寓，一房到四房不等，并配套有健身房、餐廳、兒童室和會(huì)議室、特設(shè)女士樓層等，支撐高級(jí)白領(lǐng)們?cè)谏?、工作、社交等場景任意切換，憑借高端酒店化的物管服務(wù)其得到了年輕金領(lǐng)群體的親賴，市場溢價(jià)能力較高，其中90㎡兩房，精裝修帶全套家具，目前的租金高達(dá)到1萬/月。

花滿地溫泉酒店位于河南許昌鄢陵，當(dāng)?shù)負(fù)碛胸S厚的溫泉資源，花滿地酒店依據(jù)當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源打造了極具視覺體驗(yàn)效果的建筑，酒店一期共有51套客房，配有全日餐廳、中餐廳、大堂吧、室內(nèi)外溫泉及泡池、 SPA、健身房等設(shè)施，另有宴會(huì)廳和室內(nèi)外空間，可供舉辦各類活動(dòng)。酒店"網(wǎng)紅"屬性極強(qiáng)，對(duì)高消費(fèi)群體尤其是網(wǎng)紅等具有非常強(qiáng)的吸引力。

在文化旅游綜合體管理方面，我們相繼參觀了電影小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、綠色基地等多個(gè)項(xiàng)目，這些建業(yè)新生活重要的線下場景資源，是其推動(dòng)服務(wù)升級(jí)打造美好生活體驗(yàn)的重要載體，各個(gè)項(xiàng)目均具有自身特色，展現(xiàn)了建業(yè)較強(qiáng)的綜合運(yùn)營能力。

此外，在整個(gè)調(diào)研過程中，我們也相繼接觸和認(rèn)識(shí)到了建業(yè)打造的一系列特色服務(wù)，如，君鄰會(huì)，其是建業(yè)最高端的社群組織，由建業(yè)新生活團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，向地產(chǎn)收取活動(dòng)費(fèi)用，而君鄰大院定制模式的落地則是君鄰會(huì)的成功實(shí)踐。

再諸如，建業(yè)旅游，據(jù)了解，此次調(diào)研活動(dòng)就是由其專門定制提供。此外還有建業(yè)建業(yè)大食堂，其匯聚了河南18地市最具代表性的美食，據(jù)了解，截至6月30日建業(yè)新生活在河南省內(nèi)經(jīng)營了7家大食堂，共容納390多個(gè)商戶，憑借良好的口碑以及運(yùn)營能力，該模式也在積極探索對(duì)外輸出。

總的來看，這次參觀給筆者留下了深刻印象，建業(yè)新生活乃至建業(yè)集團(tuán)在河南當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)扎根非常具有深度和廣度，其圍繞住宅、公寓、文旅、物管等有著極其廣泛的布局，盡管有一些項(xiàng)目還處在投入階段，但考慮到建業(yè)新生活更多的角色是"打理者"，因此，其業(yè)績的確定性相對(duì)較高。此外，建業(yè)集團(tuán)在河南當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可度非常高，具有強(qiáng)大的吸引力，反映在物業(yè)方面，同樣也獲得了市場的高度親賴。其大服務(wù)體系涵蓋了人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妫宫F(xiàn)了在區(qū)域內(nèi)較高的競爭壁壘。

三、調(diào)研總結(jié)

此次調(diào)研后，筆者總結(jié)了建業(yè)新生活的一些重要亮點(diǎn)如下：

首先筆者認(rèn)為，建業(yè)在項(xiàng)目布局上有著非常強(qiáng)的大局觀，眼光亦十分獨(dú)到，同時(shí)也極具自身地域特色，能夠深入融合當(dāng)?shù)匚幕?，感知?dāng)?shù)叵M(fèi)者心理。如在當(dāng)?shù)卮蛟斓母鱾€(gè)特色小鎮(zhèn)等，以及建業(yè)大食堂等。

其次，建業(yè)十分擅長操盤大型項(xiàng)目，圍繞項(xiàng)目不斷豐富和完善周邊配套，形成了多元業(yè)態(tài)發(fā)展路徑，滿足了客戶高品質(zhì)的生活需求，同時(shí)也有力的提升了項(xiàng)目價(jià)值。

此外，建業(yè)的創(chuàng)新能力很強(qiáng)，不論是軟性服務(wù)層面，圍繞高凈值人群打造的君鄰會(huì)，以及衍生的定制化地產(chǎn)產(chǎn)品等，亦或是智慧小區(qū)的建設(shè)以及建業(yè)+生活平臺(tái)等，反映了公司積極借助產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新，滿足市場需求，打造口碑效應(yīng)。

與此同時(shí)，建業(yè)新生活作為服務(wù)板塊，高度注重人才管理體系建設(shè)。集團(tuán)層面積極推動(dòng)職業(yè)化教育，打造職業(yè)晉升通道，為基層員工打通向上成長的空間。根據(jù)筆者的了解，公司不少員工在建業(yè)的服務(wù)年限非常長，許多都在十年甚至二十年。從這一點(diǎn)也反映了這家企業(yè)獨(dú)特的魅力。

最后，公司的價(jià)值觀非常正，懷著初心，致力于為河南人建好房子，致力于讓河南人都過上好生活。這些標(biāo)語在建業(yè)的項(xiàng)目中經(jīng)常能夠看到，而這一點(diǎn)也反映了公司獨(dú)具特色的一面，更容易打動(dòng)當(dāng)?shù)厝?，形?quot;命運(yùn)共同體"。

最后，憑借種種，公司在河南當(dāng)?shù)氐目诒浅：?，融入度也極強(qiáng)，許多當(dāng)?shù)厝藢?duì)建業(yè)的好感度非常高。而公司在當(dāng)?shù)匾卜e累了豐富的資源，各項(xiàng)資源密度也十分高，優(yōu)質(zhì)的政商資源不僅可以非?？焖俚耐苿?dòng)各項(xiàng)目的落地，同時(shí)落地的各項(xiàng)業(yè)態(tài)也將形成強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)，而這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在建業(yè)+平臺(tái)上，其匯聚了建業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)形態(tài)，形成了生態(tài)體系，涵蓋吃、住、行、游、購、娛、教育等方方面面，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)極強(qiáng)，由此也在當(dāng)?shù)厥袌鰳?gòu)筑了強(qiáng)大的競爭壁壘。

總體來說，建業(yè)新生活依托整個(gè)建業(yè)集團(tuán)在河南的布局，形成業(yè)態(tài)豐富、業(yè)務(wù)多元的獨(dú)具特色與差異化競爭優(yōu)勢(shì)，其扎根具有廣闊市場前景的河南區(qū)域，在當(dāng)?shù)氐纳疃雀采w提供了護(hù)城河，未來仍然有可觀的增長潛力和效益提升空間。