來源：丫丫港股圈

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2021年8月12日晚，河南省區(qū)域物管龍頭建業(yè)新生活（9983.HK）發(fā)布2021年上半年業(yè)績公告，營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為15.64億元、2.6億元，分別同比增長47.4%、41.5%。

整體看，公司業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長，資產(chǎn)端改善明顯，未來發(fā)展規(guī)劃既體現(xiàn)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長的信心，打消了市場對公司未來成長預(yù)期的擔(dān)憂。此外，作為成長股的建業(yè)新生活在分紅方面對中小股東也非?？犊?，按公司公布的半年度股息計(jì)算，股息率對應(yīng)8月13日的收盤價(jià)6.58港元/股約2.2%。

顯然，建業(yè)新生活實(shí)在是被市場太低估了。

（一）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改善、外拓打消疑慮

建業(yè)新生活業(yè)務(wù)亮點(diǎn)主要分為兩部分。

一是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改善，業(yè)績質(zhì)量優(yōu)。

截止2021年上半年，物業(yè)管理及增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為12.86億元，同比增長47.4%，業(yè)務(wù)占營收比從2020年底的79.5%升至82.2%。

其中物業(yè)管理收入6.2億元，同比增長58.7%，物業(yè)管理收入的增加一方面來自在管面積的提升，另一方面則來自物業(yè)費(fèi)用的上升。截止2021年上半年，物業(yè)管理費(fèi)用升至1.79元/平方，其中來自鄭州、縣級市物業(yè)項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)分別同比增長13.6%、4.9%。

物管費(fèi)用的提升與建業(yè)新生活不斷追求高質(zhì)量的服務(wù)、高客戶滿意度不無關(guān)系，而這些無形的“商譽(yù)”將令到建業(yè)新生活品牌價(jià)值上升，最終也將體現(xiàn)在公司的社區(qū)增值服務(wù)和外拓競爭力上。其次，物業(yè)費(fèi)的提升也推動(dòng)了公司基礎(chǔ)物管的毛利率從2020年上半年的17.7%升至2021年上半年的18.4%。

另外，用于衡量估值高低的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，在2021年上半年相比過往也改善明顯。截止2021年上半年，社區(qū)增值服務(wù)收入為3.6億元，同比增長80%，占比首次超過非業(yè)主增值服務(wù)。

二是外拓強(qiáng)，高密度提升成長確定性。

截止2020年上半年，公司在管面積及新增在管面積分別為1.15億平方米、0.15億平方米，分別同比增長63.9%。細(xì)分看，公司第三方在管面積約0.55億平方米，占比為48.2%。

同時(shí)，公司合約面積占在管面積比為1.82，未來兩年在管面積持續(xù)快速增長有足夠的保障。期內(nèi)累計(jì)新增的合約面積為0.22億平方米，第三方新增住宅合約面積占比約66.1%，新增的住宅項(xiàng)目約74.4%為一手盤。

通過外拓及兄弟公司的貢獻(xiàn)，建業(yè)新生活在河南省在管項(xiàng)目面積的密度持續(xù)提升。截止2021年上半年，公司在河南省內(nèi)單城市平均在管、合約面積分別為569萬平方米，1077萬平方米。

高密度的樓盤通過科技賦能實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目管智慧化、片區(qū)管理，人均管理面積每年節(jié)節(jié)攀升，至2021年上半年為12900平方米/人，與2019年相比人均管理面積提升顯著，體現(xiàn)公司一直對科技研發(fā)投入的成果。

建業(yè)新生活在河南省各城市在管面積及項(xiàng)目數(shù)量均呈現(xiàn)不同程度的上升，同時(shí)公司在省外的第三方外拓也開始發(fā)力。截止2021年上半年，公司省外在管面積約1242萬平方米，占在管面積比約10.8%，在管項(xiàng)目數(shù)量為91個(gè)。

公司通過三種方式來實(shí)現(xiàn)對省外的第三方外拓。

一是自身外拓,二是通過中原建業(yè)、筑友智造科技、建業(yè)地產(chǎn)三家兄弟公司共同貢獻(xiàn),三是向省外收并購后再踐行外拓。隨著中原建業(yè)、筑友智造在未來逐漸釋放項(xiàng)目業(yè)績，將直接帶動(dòng)建業(yè)新生活在省外的第三方面積增加。

建業(yè)新生活于2020年12月28日收購位于河北衡水的泰華物業(yè)，經(jīng)過建業(yè)新生活的投后管理，泰華物業(yè)2021年上半年?duì)I業(yè)收入同比增長34%，新簽約項(xiàng)目18個(gè)，新增在管面積約110萬方，同比增長12%。

整體看，建業(yè)新生活2021年省內(nèi)第三方外拓表現(xiàn)強(qiáng)勁，省外第三方外拓正通過多種方式實(shí)現(xiàn)省外拓展的目標(biāo)。省內(nèi)外高速增長的第三方面積既表明公司品牌勢能強(qiáng)勁，打消市場對公司固守一方、品牌力無法向省外延伸的憂慮。

2021年2月26日，建業(yè)集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃邁向終極愿景，企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地從以鄭州為中心，半徑300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。

根據(jù)公司未來發(fā)展規(guī)劃分為短期及長期。

短期預(yù)計(jì)下半年第三方外拓貢獻(xiàn)2000萬平方米、收并購1500平方米、建業(yè)集團(tuán)貢獻(xiàn)800-900萬方米，以實(shí)現(xiàn)公司全年在管面積高速增長目標(biāo)。

中長期展望2023年，公司預(yù)計(jì)在管面積增長至2.75億平方米，復(fù)合增速為40%。其中建業(yè)地產(chǎn)及中原建業(yè)、第三方外拓、收并購分別貢獻(xiàn)的比例為30-40%、30-50%、20-30%

（二）「建業(yè)+」優(yōu)勢漸顯，經(jīng)營現(xiàn)金流改善

建業(yè)新生活一直以來致力于打造“新型生活方式服務(wù)平臺”，踐行“根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀。而生活服務(wù)業(yè)務(wù)正是踐行價(jià)值觀、提供高品質(zhì)生活服務(wù)的體現(xiàn)，其中致力成為“大中原美好本地生活的超級入口”的「建業(yè)+」平臺是關(guān)鍵的一環(huán)業(yè)務(wù)。

截止2021年上半年，公司生活服務(wù)收入為2.1億元，同比增長19.2%，占營收比重為13.2%。其中「建業(yè)+」期內(nèi)GMV總計(jì)6.2億元，同比增長104%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為1.7億元，同比增長33%，占生活服務(wù)收入比重達(dá)到82.6%。

隨著「建業(yè)+」生態(tài)的完善，打造年貨節(jié)、618年中大促、626國美專場等活動(dòng)，「建業(yè)+」平臺逐漸被河南省人民所認(rèn)識及使用。截止2021年上半年，「建業(yè)+」注冊用戶為470.8萬人，較年底增加107.3萬人。其中，注冊用戶來自建業(yè)業(yè)主及非建業(yè)業(yè)主用戶分別為108萬人、361.2萬人，占比分別為23%、77%。

而且，「建業(yè)+」復(fù)購率達(dá)到49.7%，期內(nèi)平均活躍用戶也高達(dá)141.5萬人，較年底增加31.1萬人。

展望至2023年，公司預(yù)計(jì)「建業(yè)+」收入、GMV、注冊用戶、平均月用戶增速將實(shí)現(xiàn)“翻一翻”，即收入為9億元，GMV為40億元，注冊用戶為1000萬人，平均活躍用戶為400萬人。

與此同時(shí)，公司資產(chǎn)端和現(xiàn)金流方面改善明顯。

截止2021年上半年，建業(yè)新生活關(guān)聯(lián)方收入占比從2020年底的44.9%降低至36.3%，顯著提升公司經(jīng)營質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流超過凈利潤。

（三）結(jié)語

作為中部地區(qū)最大的新型生活方式服務(wù)商，建業(yè)新生活專注于為客戶提供服務(wù)以滿足其多樣化需求，不斷創(chuàng)造長期的社會價(jià)值。

建業(yè)新生活的中期報(bào)告已經(jīng)表明公司正走向正確的長期道路，成長確定性提高，也存在報(bào)表修復(fù)預(yù)期。

從投資的角度看，如果投資者沒有出奇的交易技巧，那么守正陪伴優(yōu)質(zhì)公司賺長期創(chuàng)造價(jià)值的錢無疑是更加穩(wěn)健的做法。